案例详情
项目名称: 上海虹桥绿谷广场
开发商: 上海蓝珏酒店管理北京赛车PK10计划
案例类别: 城市综合体
服务内容: 策划顾问

项目基本信息:

        本项目位于上海大虹桥商务区核心区,距离虹桥枢纽中心(虹桥高铁站、虹桥机场)仅一步之遥,由申虹集团旗下上海虹桥商务投资置业北京赛车PK10计划携手上海地产(集团)北京赛车PK10计划组成的众合地产共同开发。项目占地面积4.4万㎡,总建筑面积25万㎡,整体定位为以写字楼为驱动的商业综合体,共规划6栋写字楼与约3万㎡生态双峡谷商业。

        目前6栋写字楼全部投入运营,整体出租率达到60%,我司重点就地下1-2层,3万余㎡商业提出发展思路。


项目需要解决的核心问题:

            1、500米范围内,商业竞争激烈,且自身无非为商业提供相当的客户基数;

            2、北谷商业进深长达40米,经营环境差(通风、采光差),人员可达性差 。


解决问题的核心操作思路:

            1、关于如何提升商业竞争力,重点在几个方面着手

            其一,业态契合:项目500米范围内聚集了龙湖天街、虹桥天地、万科中心等近40万㎡商业中心,且本项目偏于核心圈边缘地带。在业态规划上,遵循两个原则,基于项目区域以及项目特性(商务聚集区)满足商务需求的原则,区别于现有2大主力商业的差异化规划,项目引进能自带消费群体的商业业态,重点解决日常18:00-21:00(办公群体下班),以及周末(办公群体休假)客流问题,比如:生态艺术主题酒店、白领餐厅、创意工作室、健身会所、时尚餐饮、轻餐以及创意零售(小部分)。

            其二,人流诱导——项目商业由写字楼围合而成,商业识别性较弱,对项目以外群体来说极易理解成为中心花园,因此在地面1层重点以“创艺立招”、广告包装等形式提高商业可识别性,下沉步梯包装与谷底情景主题包装实现动线引导。

            其三,情景主题包装,围绕两条线实现,其一以精品主题酒店为核心打造生态艺术主题酒店,其二打造一条上海城市独有的文化长廊,两大主题包装打造项目IP。

            2、动线优化,业态布局

            项目北面进深30-40米全暗房,对商业压破坏力极大,在收益最大化的前提下,通过酒店业态吃掉进深过深部分,采光通风问题可以通过“菱镜技术”为客房经营区提供自然光源,其二进深过深部分更多规划类似于“大食代”一类的员工餐厅、以及创意工作室。实现商业空间合理布局规划。 


项目整体评价:

         虹桥绿谷项目面对大环境极为利好,但是交通环境和商业建筑形态等因素给商业发展提出更高要求,本项目重点在动线优化和重点业态布局两个思路上,解决项目硬伤,降低商业运营风险,同时也有效保障投资收益。


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