案例详情
项目名称: 深圳光明云智科技园
开发商: 深圳市特区建发科技园区发展北京赛车PK10计划
案例类别: 商业街区
服务内容: 策划顾问

项目基本信息:

        本项目处于深圳光明新区高新产业区北侧,毗邻易方大厦,由特区建发科技园区公司开发。项目所处区域距离公明中心商圈约3.5公里,距离凤凰新城商圈约1.5公里。项目总占地约6万平米,建筑面积约36万平米,其中商业约2.48万平米,核增面积约1.66万平米,配套办公约4.76万平米,研发厂房约16.96万平米。

        36万平米建筑物业全部为开发商持有,产品包括配套办公、研发厂房及裙楼商业街。


项目需要解决的核心问题:

            在区域发展成熟度不足情况下,如何通过前期定位、业态规划、以及招商策略,尽可能确保商业招商及运营的成功性?


解决问题的核心操作思路:

            1、区域发展进度研究:对区域发展进度进行深入研究,明晰区域主要项目及配套开发进度关系,充分利用未来区域开发利好因素,寻求商业推出最佳时点,实现商业成功开发与运营。

            2、消费群研究:重点研究区域现有及未来消费群体属性及条件,对项目主要消费群消费力、消费需求、习惯及特征进行深入研究,为项目发展方向提供思考依据,确保商业定位、业态规划与消费群高度契合。

            3、项目定位:通过对项目商业属性、竞争优势、及本体条件深入分析,将项目定位为光明新区商务休闲资享商业中心,打造集商务社交、美食、休闲、创新体验及商务配套等功能为一体的一站式创新商务空间,构建区域具有强吸引力、丰富度、体验感的商业体。

            4、业态规划:考虑项目所处区域成熟度不足,通过对市场同类区域典型产业型商业深入研究,为项目业态布局、运营初期及运营成熟后业态调整提供指导,业态以企业服务为特色,集合餐饮、金融服务、服务配套(商务配套、生活服务等)、休闲等业态为一体,满足园区商务人群一站式生活、办公消费需求,打造完整的产业商业价值链。

            5、招商策略:受限于区域开发初期、政策规定等因素,项目短期内招商运营面临较大难度,通过对招商入市时间把控、商务优惠条件、政策规避、招商方式多元化、餐饮业态扶持等策略提升招商运营结果。

            6、建筑设计:对现有建筑设计平面从整体到细节上提出指导性建议,确保商业铺位适用性及灵活性,提升整体商业价值,确保后期有效招商与运营。

项目整体评价:

        通过对区域发展进度、现有及未来消费群研究、项目属性及自身价值条件、区域及商业竞争关系分析,将项目定位为光明新区商务休闲资享商业中心。业态上充分体现园区特色与价值,提升业态丰富度,增强商业对外吸引力、辐射力。项目前期做好充分政策准备,后期采取多元化招商方式,通过商务优惠条件、餐饮业态扶持提升招商运营结果。对现有建筑设计从整体动线到铺位功能、组合等细节进行优化,确保商业铺位适用性与灵活性。


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